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菏泽松绑楼市限售背后:三四线库存压力大 全国调控或难轻易转向_财经

    首城菏泽松绑“限售”背后:三四线城市库存压力大 全国438次重拳调控或难轻易转向时代周报 谢中秀本轮重拳调控以来,第一份由官方正式发布的取消“限售”文件通知,在昨天(18日)下午悄悄挂在了山东菏泽住房和城乡建设局网站上。《通知》表示,取消2017年11月发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。根据《通知》内容,本次取消“限售”针对政策发布后新购买的房屋,且看起来并无区域限制,在政策发布后,菏泽市全市均不再有限售的规定。在万众期待的中央经济工作会议召开前夕,这个山东西部小城的率先松绑行为,会否像多骨诺米牌一样在更多城市蔓延?“菏泽此次取消限售政策信号意义极强。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场,在棚改政策调整、市场需求透支等因素影响下,其库存基本面已经发生变化,去库存周期开始从底部反弹了。易居研究院《全国百城库存报告》数据显示,这个11月,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,首次出现同比正增的长现象,截至11月底,监测中的64个三四线城市库存面积1.93亿平米,环比增加2.3%,去化周期约为18.2个月。但在当前严调控基调下,业界普遍认为全面松绑还尚无可能。中国指数研究院分析指出,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向,“回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出,房住不炒仍是长期定位。”下行周期风声鹤唳今年的房地产市场,延续了严调控。中原研究中心统计数据显示,截至12月17日,全国2018年房地产各种调控政策达438次,同比去年同期增加75%,刷新历史调控记录。12月12日,易居企业集团首席执行官丁祖昱则在中国地产新时代盛典上表示,从2016年9月启动这一轮的房地产调整政策,两年内已经从中央到地方出台了近千个限制性政策。目前,全国已经基本形成从金融、土地、购买、销售等各个环节的政策严控。而在下行周期、楼市自危的情况下,各种放松的议论也不时传导出来。近期包括回温、放松、利好的字眼时有见到。“每到年底就会有特别多这样的声音发出来。” 克而瑞广州区域首席分析师对时代周报记者指出,“今年年中其实也有一波。”此前,也有厦门、长沙放松限购,广州取消限价,环京限购可规避等传言,但都并非出自官方或被官方否认。而这一次则是由菏泽市住建局官方发布文件,并取消政策“多限”调控之一的限售,不得不引发关注。严跃进表示,当前楼市限价、限购、限售等“多限”政策中,起最大影响力的是限购,因为普通老百姓购房关注是其实是能不能买,而不是能不能卖,所以对他们来说,限售本身存在的意义不大,而限购的政策调整意义更大。对于“可售”利于“炒房”这个方面,严跃进表示,对于炒房者来说,也有愿意等的,但是在限购情况下,炒房者根本进入不了市场。无论如何,对政策极其敏感的房地产都能收到利好消息。“在楼市潜在需求非常强劲的时候,一旦政策有风吹草动,基本上都会快速转化为市场成交量。”严跃进认为,“在利好楼市交易的情况下,尤其要防范价格反弹的风险。”三四线城市库存压力大而菏泽率先打响第一枪,也有其背后的原因。根据菏泽房产网统计数据,刚刚过去的十一月,菏泽市城区新房成交均价为6239元每平米,较十月下跌1元每平米,二手房成交均价为6943元每平米,较十月下跌130元每平米。而在成交量方面,这个十一月菏泽房地产市场“有点冷”。荷房网统计表示,整个十一月份,大部分平销期项目的销量遭到了拦腰式的下滑。而在此情况下,菏泽市也正如其他三四线城市一样,迎来了库存压力。事实上,经过一轮政策调控,以及楼市下行周期传导,三四线城市的增长也逐渐出现疲软,成交萎靡、库存反弹。中国指数研究院研究总监白彦军告诉时代周报记者:“三四线城市的实际库存情况由于过于庞杂,统计较难。据我们了解,经过近几年的去库存工作,目前三四线城市的库存处于合理中等的水平。但是最近一年各地土地出让加速,某些城市的库存也有所上涨。”在库存升高的压力下,如何去库存再次被提上议程。“菏泽这两年也在大力发展房地产市场。此外菏泽当前也在进行高铁建设,比如菏泽到曲阜的高铁,这些都会对当地房地产市场产生比较好的影响。所以此类城市从发展角度看,对于房地产市场的打压应该是比较小的,多少也会根据实际情况进行松绑。”严跃进说。严跃进表示:菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,这至少说明了两点政策动向,第一因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策;第二政策取消也会循序渐进,会从限售等影响力较小的政策等开始,而诸如限购政策等,后续可能会相对谨慎。这一政策是否会在一线城市、热点二线城市跟进?肖文晓对时代周报记者分析,全国限售的城市有几十个,菏泽只是一个小城市,代表意义不大,而且在这个阶段大张旗鼓地取消政策,如无其它政策预防市场反弹,不排除被叫停的可能性。严跃进则预计,菏泽取消限售会造成示范效应,在因城施策的政策框架下,后续政策放松的城市还会继续增多,这个政策放松的标准,也不一定以一线城市、二线城市、三四线城市来界定,“而是切实从市场成交量这一指标来看。”严跃进补充,“无论是大城市还是小城市,若是库存规模大、市场比较疲软,那么实际上都会有松绑的可能。”肖文晓也指出:“所谓因城施策,意思是地方可以根据市场变化对既有政策进行调整,过热就要降温,过冷当也可以保温,所以个别过冷的城市政策微调是有可能的,比如广州放开限价、珠海局部松绑限购等。”

欢迎阅读本文章: 江永强

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